不動産投資信託〜OLへの初心者向け解説と成功へのノウハウ

不動産投資物件を購入し、高リターンを得るOLの方々が昨今増加しているようです。
ここで、最適な不動産投資物件を探すポイントとしては、確実に収益を生み続しかつ最小限の投資で済む、価値ある物件を探すことに尽きます。不動産投資を成功させるにはまずは確実な不動産投資物件を見つけることが重要であり、ここで成否が決定すると断言しても過言ではありません。

多くの方は、賃貸収入が見込めて、将来の価値が確保されており、かつ出来るだけ安価な中古アパートを購入することが一般的です。ところが、中古アパートだけに絞り込むことは得策ではありません。
最初から中古アパートだけといって限定してしまうと、物件に対する視野が狭くなり、本当に投資効果のある不動産投資物件を見つけることができなくなります。すなわち、不動産投資物件として購入出来る対象物件を広めるべきです。

不動産投資物件で個人で投資できるものは下記の通りです。
・新築マンション、中古マンションなどの区分所有やアパート
・マンションの一棟売り
・小規模テナントビルやテナントなど

ただしOLの方々が投資可能な物件だからといっても、それが良い物件とは限りません。一般的には入手しやすいお手軽な物件ほど、平均以下の投資効果しか得られないようです。

不動産投資物件の購入の際は、それぞれの物件の短所や長所をよく理解した上で判断することが大切です。不動産投資物件の対象は様々なものがあることをよく理解し、視野を広く持つこと、そしてOLの方々に購入可能な物件でも、安易に不動産投資物件を購入することは無いように気をつけることが肝要です。

不動産投資物件の購入に当たっては、OLでもその物件に十分な投資効果があるかどうかを事前に分析する必要があります。事前に分析する方法としてはいくつかあると思いますが、私は下記の方法が最小限必要と考えます。

不動産投資物件を購入する際の分析手法としては、下記の3点が挙げられます。
・頭金を最小限とし、OLの方々がローン返済で購入したとしても、月々の返済が家賃収入でカバーできる。
・かつ、諸費用を支払っても、OLの方々が貯蓄に回せる程度の現金を確保できる。
・購入すると確実に家賃収入が見込め、かつ値上がりも期待できる不動産である。
以上の条件に当てはまる不動産投資物件を見つけ出すことが成功への第一歩です。

OLの方々が少ない自己資金（頭金）で購入しても、家賃収入が継続的に入ってくることで返済金利をカバーでき、少なくとも１０年以内には投資リスクが最小になり、更に数年先には投資資金が全て回収できることを目標にするべきです。
ただし、不動産投資物件は文字通り投資であるため、リスクが付き物です。しっかりとしたポイントとビジョンを持って不動産投資物件を探すことでリスクを回避する必要があります。

不動産投資をローリスクな手法で注意深く行うことによって利益をあげ、できれば継続的に不動産投資物件を増やしていくことが理想です。この不動産投資物件から得られるキャッシュフローで全ての収入をまかない、貯蓄を構築することが出来れば大成功です。
最終的には、OLの方々でも日々の生活や貯蓄を不動産投資物件からの収入だけとすることを目標としましょう。

不動産投資物件は銀行や郵便局のようにただ預けていれば済むものではありません。OLの方々にとってもあくまでも投資であり、リスクは付きものです。しかし不動産投資物件の購入によって起こりうるリスクをしっかりと把握しておくことにより、リスク回避は十分可能です。ここでは不動産投資物件に対するリスクとその対策例を紹介しますので、ご参照ください。

まず、不動産投資物件を購入してOLの方々が大家になることを考えてください。当然のことながら、家賃は全額収入になるわけではありません。不動産屋あるいは管理業者に管理を頼めば管理費が発生します。固定資産税も納めなければなりません。また手持ちのマンション・アパートが常に満室になり、目一杯家賃を確保できる訳ではありません。空室になる期間も考慮する必要があります。単純に満室時に得られる家賃収入を元に運用を計画してはいけません。

不動産投資物件のリスクを回避するためには、手持ちの物件の管理費等の経費、空室発生状況による収入減少などを考えた上で、残高としてどれだけ確保できるかを考えることが肝要です。表面的に手に入る家賃ではなく、手取りでいくら確保可能かを基準にする必要があります。
収入と支出のバランスをシミュレーションし、実際にどれだけの残高を得るか、すなわち投資効果を考えながら不動産投資物件を選ぶ必要があります。

ところで、不動産投資物件の中でリスクを回避できるものは簡単に見つけ出せるのでしょうか？もしかしたら、目の届く範囲ではそんな物件はないのかもしれません。断言できることは、簡単に発見できるものでは無いということです。素人考えや付け焼刃の知識で不動産投資物件を購入してしまい、結局再度負債をかかえたまま売却しなくてはならなくなった例などは星の数ほど存在します。OLの方々にとっては負債を抱えるということは死活問題です。
何度も申し上げますが、不動産投資物件購入は投資だということは忘れてはいけません。購入を考えた不動産投資物件に対しては、事前に十分な分析が必要です。

不動産投資物件を購入する目的は大きくは二つに分けられます。キャピタルゲインとインカムゲインです。
不動産投資に限った定義としては、キャピタルゲインとは売買差益、インカムゲインは家賃収入を狙った不動産投資となります。

この2つの定義に照し合わせ、不動産投資物件を購入する目的は何なのかを再考する必要があります。自分の目的と不動産投資の特質が、キャピタルゲインに適するのか、インカムゲインに適するのかをきちんと把握した上で、お目当ての不動産投資物件を購入する行動を起こすべきなのです。

不動産投資物件を購入する目的がキャピタルゲインの場合、メリットは利益を確定できることにあります。すなわち購入した以上の額で売却をしてしまえば、不動産の諸問題やリスクとは無縁となります。いわゆる土地・マンション転がしと呼ばれる手法ですが、不確実な将来のリスクから解放されることは大変な魅力です。ある程度の収益が見込めるのであれば、売却することは正しい選択とも考えられます。
不動産投資物件をキャピタルゲイン狙いで購入する手法は、特にバブル時代には当たり前に行われていました。バブルの時代は『地価は上昇する』『物価も上昇する』『給料も上がる』ということが当たり前の状況であり、多少ローンなどがきつくても土地を購入する人が続出しました。当時は支払いがきつくても、給料が上がればローンの負担は減ることを見越しての購入が大半でした。

但し現在では、当時のような急激な価格の変化は見込まれない上に、物件のメンテナンスの状態や金利の変動に伴い、損切りがとなってしまう事態も考えられます。株や外貨と同様、日々状況を分析することが必要です。

不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、そのメリットとしては、一定期間を過ぎれば、ほぼノーリスクで毎月インカムゲインを手に入れることができることです。インカムゲインで投資資金を全て回収できるのであれば、その後当該物件を売却することで、早々に利益を確定することもできます。

一方、不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合のリスクとしては、様々な費用対効果を考える必要があるということです。内装をリニューアルすることで空室を埋めたり、外壁の修繕で新築感を出すことで周辺のアパート以上の家賃を得る等、様々な費用が発生します。但し、当初予想した利回りが確保できれば、多少の経費が発生しても毎月の家賃収入によってリスクは減っていきます。

不動産投資物件を購入する目的がキャピタルゲインであれ、インカムゲインであれ、メリット・デメリットは存在します。ここで、リスクは回避することが難しい場合がありますが、それはそのリスクが予測できるか、予測できないかで対策が異なります。
リスクを先行して抽出し、回避が出来る策が多いほうの手法を取るべきでしょう。